2024年（令和6年）4月1日から、不動産の「相続登記の義務化」がスタートしました。これまで任意だった名義変更が「義務」へと大きく変わったことで、「自分には関係あるの？」「具体的に何をすればいいの？」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
この背景には、所有者が誰か分からなくなってしまった「所有者不明土地」が全国で増加しているという深刻な社会問題があります。こうした土地が放置されると、「道の幅を広げたいのに許可が取れない」「災害復旧工事が進められない」といった事態を招き、私たちの安全な暮らしを脅かすことになります。
この記事を読めば、新制度で「何を、いつまでに、どうすればよいか」がスッキリ分かります。未来の家族に負担を残さないための知識を、一緒に見ていきましょう。
【基本編】相続登記の義務化：3つの重要な数字
今回の改正で、相続人は以下のルールを守る必要があります。特に重要な「3つの数字」をしっかり押さえましょう。
「3年以内」
【申請の期限】相続（遺言を含む）によって自分が、その不動産の相続人だと知った日から3年以内に申請しなければなりません。
「10万円」
【申請漏れの罰則】正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。
「2027年3月31日」
【過去の相続に対する期限】制度が始まる前（2024年4月以前）に発生していた相続についても遡って適用されます。この場合の期限は、原則として2027年（令和9年）3月31日までとなります。
【注意！】過料は「不動産ごと」「相続人ごと」に発生
「10万円くらいなら……」と放置するのは危険です。過料は、不動産1つにつき、かつ相続人1人につき発生する可能性があります。
計算例：父が亡くなり、相続人が3人、不動産が3つ（土地2筆と建物）あった場合
＝＞ 10万円（過料）× 3人（相続人）× 3つ（不動産）＝ 最大90万円
このように、放置するリスクは想像以上に大きくなるのです（令和8年7月現在）。
【お助け制度】時間がかかる時の救世主「相続人申告登記」
「3年以内に遺産分割協議がまとまりそうにない」という場合のために、新しく「相続人申告登記制度」が創設されました。
これは、正式な名義変更の前に「私が相続人です」と法務局に申し出る暫定的な手続きです。
登記事項証明書に、氏名、住所が記載され、一時的な登記ができます。
メリット
・相続登記の義務を果たしたとみなされ、過料を免れる。
・添付書類（戸籍等）が簡略化され、登録免許税も非課税（0円）。
デメリット
・あくまで応急処置であり、根本的な解決（名義変更）ではない。
・登記事項証明書を見た、不動産業者から営業の連絡を受ける可能性がある。
・他の相続人が勝手に法定相続分で登記してしまうリスクがある。
【重要】「遺言があるから安心」は間違い？登記が優先されるケース
「遺言書で私がもらうことになっているから大丈夫」と思って登記を後回しにしていませんか？
実は2019年の法改正により、現在は「登記を早くした者勝ち」という厳しいルールになっています。
これは、不動産取引の安全を守り、登記制度への信頼を高める（誰が権利者かハッキリさせる）ことを目的としています。
具体的なリスクの例
長男にすべて相続させるという遺言があっても、二男にお金を貸している債権者（銀行など）が、二男の法定相続分（例えば1/2）を差し押さえて先に登記してしまった場合、長男は登記がなければ、その差し押さえに対して「自分の土地だ」と主張できず、裁判をしたとしても負けてしまいます。
改正前：遺言があれば、差し押さえを無効にできた。
改正後：自分の法定相続分を超える部分については、登記をしていなければ第三者に対抗できない。
「遺言を見つけたら、即登記」が現代の鉄則です。
【お金の話】今ならお得？登録免許税の免税措置
相続登記をする際には、登録免許税（不動産の権利を国に記録してもらうために支払う国税）がかかります。通常は不動産価額の0.4％ですが、現在、以下のような免税措置が設けられています（2027年3月31日まで）。＊2026年7月1日現在
100万円以下の土地
不動産価額が100万円以下の土地を相続登記する場合、登録免許税が非課税になります。山林や田畑などを多く所有している方には大きなメリットです。
2次相続（数次相続）の免税
「おじいちゃん（A）の名義のまま父（B）が亡くなり、子（C）が相続した」という場合、1次相続分（AからBへ）の税金が免税されます。
【2026年〜】さらに変わる！住所・氏名の変更登記も義務に
相続登記だけでなく、2026年（令和8年）4月1日からは、引越し等による「住所や氏名の変更登記」も義務化されます。
期限
住所等が変わった日から2年以内。
罰則
正当な理由のない申請漏れは5万円以下の過料。
新システム（検索用情報）
事前に氏名や生年月日などの「検索用情報」を法務局に申し出ておけば、法務局が行政機関の情報と照合し、職権で（自動的に）登記を書き換えてくれるようになります。この場合、通常1件1,000円かかる登録免許税も無料になるため、ぜひ活用したい制度です。
最近では、新しく登記をする際に、メールアドレスの登録ができるようになりました。職権で登記がされる場合、事前に確認のメールが法務局から届きます。
【実践】法務局から「通知」が届いた時の3ステップ
法務局から「長期間相続登記等がなされていないことの通知」が届くことがあります。これは、法務局が調査して「亡くなった方の名義のままですよ」と教えてくれているものです。届いた場合は以下の手順で対応しましょう。
ステップ1：通知内容の確認
通知には、対象となる不動産が記載されています。まずは内容を確認しましょう。
ステップ2：必要書類を持って法務局へ
法務局はあらかじめ戸籍を収集し、誰が相続人かをまとめた「法定相続人情報」を作成してくれています。これを利用すれば、自分で戸籍を一から集める手間が省けるため、実は「ラッキー」な通知なのです。
以下の4点を持って、管轄の法務局を訪ねましょう。
・法務局から届いた通知書
・本人確認書類（運転免許証など）
・認印
・手数料 450円
ステップ3：情報の閲覧と協議
法務局で「法定相続人情報」を閲覧し、他に誰が相続人なのかを正確に把握します。その情報をもとに他の相続人と連絡を取り、早めの相続登記を目指しましょう。
まとめ：未来の子孫に負担を残さないために
相続登記を放置することは、過料のリスクだけでなく、「争族の火種」を作ったり、権利関係が複雑になって「子孫へ大迷惑」をかけたりすることに繋がります。
大切な財産と家族の笑顔を守るために、まずは以下のステップから始めてみてください。
現状把握：
亡くなった方の名義の不動産がどこに、どれだけあるか確認する。
応急処置：
すぐに話し合いがまとまらないなら、まず「相続人申告登記」を行って義務を果たす。
最終解決：
遺産分割がまとまったら、速やかに「正式な相続登記」を完了させる。
不安なことがあれば、一人で悩まず、相続手続支援センターへ相談してみてくださいね。